Rückforderung Mietzins – Drei Jahre oder 30 Jahre Verjährung?
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In den vergangenen Jahren haben mehrere Entscheidungen der österreichischen Höchstgerichte erhebliche Bewegung in das Mietrecht gebracht. Zahlreiche Mieter prüfen derzeit, ob sie zu viel bezahlte Mietzinserhöhungen der letzten Jahre zurückfordern können. Hintergrund sind jüngste Urteile des Obersten Gerichtshofs (OGH), die bestimmte Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwischen gewerblichen Vermietern und Verbrauchern als unzulässig eingestuft haben.
Damit stellt sich nun die Frage, ob und in welchem Umfang eine Rückforderung des Mietzinses möglich ist – und vor allem, wie lange solche Ansprüche bestehen, bevor sie verjähren.
Sachverhalt: Unzulässige Wertsicherungsklauseln
Wertsicherungsklauseln dienen grundsätzlich dazu, den Mietzins an die Inflation anzupassen. Der OGH hat jedoch in mehreren Entscheidungen seit 2023 (etwa 2 Ob 36/23t, 8 Ob 37/23h) Klauseln beanstandet, die aus Sicht des Konsumentenschutzes intransparent oder sachlich nicht gerechtfertigt waren. In manchen Fällen sahen diese Klauseln sogar eine Mieterhöhung unmittelbar nach Vertragsabschluss vor – was nach Ansicht des Gerichts gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstößt. In anderen Entscheidungen wurde kritisiert, dass unklar blieb, welcher Index im Fall einer Änderung des Verbraucherpreisindex heranzuziehen sei. Fehlt aber eine wirksame Wertsicherungsklausel, fehlt auch die Rechtsgrundlage für Mietzinserhöhungen. In der Folge kann es zu einer Rückforderung des Mietzinses kommen, da die Zahlungen ohne rechtliche Grundlage erfolgt sind.
Streitfrage: Drei oder 30 Jahre Verjährung bei Rückforderung Mietzins?
Die zentrale juristische Frage lautet derzeit: Verjährt die Rückforderung des Mietzinses nach drei Jahren oder erst nach 30 Jahren?
Nach allgemeinem Zivilrecht (§ 1478 ABGB) gilt eine 30-jährige Verjährungsfrist, sofern kein spezielles Gesetz eine kürzere Frist vorsieht. Da die Rückforderung Mietzins auf einer rechtsgrundlosen Leistung beruht, könnte grundsätzlich die lange Frist Anwendung finden.
Allerdings sprechen gewichtige Argumente – und auch mehrere Entscheidungen des OGH – für die Anwendung der kurzen dreijährigen Frist. Maßgeblich ist hier insbesondere § 27 Abs 3 MRG, der lautet:
Der Anspruch auf Rückforderung der entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 vereinnahmten Leistungen verjährt in drei Jahren;
Diese Regelung betrifft ausdrücklich Fälle, in denen ein Mieter zu viel Mietzins bezahlt hat, und legt damit klar eine kurze Verjährungsfrist fest. Bereits in früheren Entscheidungen, etwa 5 Ob 25/15k, hat der OGH die dreijährige Verjährungsfrist bestätigt und sie auch auf ähnliche Sachverhalte angewendet.
Trotzdem bleibt die Frage umstritten und muss hierbei die endgültige Klärung durch den Obersten Gerichtshof abgewartet werden.
Politische Bestrebungen zur Begrenzung der Rückforderung Mietzins
Angesichts der drohenden Rückforderungswelle beim Mietzins hat die Bundesregierung bereits reagiert und wurden Bestrebungen öffentlich, die Möglichkeit der Rückforderung in solchen Fällen künftig zeitlich einzuschränken.
Bedeutung für Mieter und Vermieter
Für Vermieter besteht derzeit erhebliche Rechtsunsicherheit. Sollte sich die lange Verjährungsfrist von 30 Jahren durchsetzen, drohen hohe Rückforderungen – auch aus bereits beendeten Mietverhältnissen. Wird hingegen die kurze Frist nach § 27 Abs 3 MRG bestätigt, könnten viele dieser Ansprüche bereits verjährt sein.
Für Mieter wiederum besteht die Chance, zu viel gezahlten Mietzins zurückzufordern – jedoch nur, solange die Rückforderung Mietzins noch nicht verjährt ist.
Empfehlung: Vertrag prüfen lassen
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten ihre Mietverträge genau prüfen lassen. Ob eine Wertsicherungsklausel tatsächlich unwirksam ist und ob eine Rückforderung des Mietzinses noch möglich ist, hängt immer vom konkreten Vertrag ab.
Gerade für Vermieter kann eine fundierte rechtliche Argumentation – etwa zur eingetretenen Verjährung nach § 27 Abs 3 MRG – entscheidend sein, um drohende Rückzahlungen abzuwehren.
Fazit:
Die Rechtslage zur Rückforderung Mietzins bleibt in Bewegung. Derzeit spricht vieles dafür, dass die dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 27 Abs 3 MRG Anwendung findet. Eine politische Klarstellung wird jedoch erwartet.
Wer mit der Rückforderung Mietzins konfrontiert ist – sei es als Mieter oder Vermieter – sollte daher rasch rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um Fristen zu wahren und finanzielle Risiken zu vermeiden.