Immobilienveräußerung und die Immobilienertragsteuer in Österreich
Inhaltsverzeichnis
Die Immobilienertragsteuer
Der Verkauf oder Kauf von Grundstücken erfordert eine sorgfältige Prüfung und Planung, da verschiedene Faktoren zu berücksichtigen sind. Von rechtlichen Anforderungen über steuerliche Aspekte bis hin zu Marktbedingungen – eine umfassende Vorbereitung ist von entscheidender Bedeutung. Insbesondere die steuerlichen Implikationen spielen eine herausragende Rolle und erfordern besondere Aufmerksamkeit.
Die Veräußerung von Grundstücken und Immobilien unterliegt in Österreich seit dem 1. April 2012 einer besonderen Form der Einkommensteuer, bekannt als Immobilienertragsteuer (ImmoESt). In diesem Artikel werden wir die Grundlagen der ImmoESt erläutern, wann und in welcher Höhe sie angewendet wird und welche Steuerbefreiungen es gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Immobilienertragsteuer betrifft die Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen.
- Bei Neugrundstücken beträgt der Steuersatz 30% auf den Veräußerungserlös.
- Altgrundstücke bzw durch deren Verkauf erzielte Veräußerungserlöse werden mit 4,2% endbesteuert, weil die Anschaffungskosten pauschal mit 86% angesetzt werden.
- Steuerlasten können potentiell durch Berücksichtigung von Herstellungs- und Instandhaltungskosten reduziert werden.
- Erbschaften und Schenkungen sind von der Immobilienertragsteuer befreit.
- Weitere Steuerbefreiungen sind beispielsweise die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung.
Wann fällt Immobilienertragsteuer an?
Die Immobilienertragsteuer wird fällig, sobald ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft wird. Dies umfasst Grund und Boden, Gebäude sowie grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise Baurechte. Die Steuer wird auf den Ertrag erhoben, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten ergibt. Schenkungen und Erbschaften sind von dieser Steuer ausgenommen.
Berechnung des Veräußerungserlöses
Die Art der Berechnung der Immobilienertragsteuer hängt davon ab, ob es sich um ein Altgrundstück oder ein Neugrundstück handelt. Vor der Neuregelung der Immobilienertragsteuer bestand die Möglichkeit, eine steuerfreie Veräußerung vorzunehmen, sofern das Grundstück vor mehr als 10 Jahren erworben wurde. Diese Regelung ist nicht mehr gültig.
- Neugrundstücke: Von einem Neugrundstück spricht man, wenn dieses nach dem 01.04.2012 erworben wurde oder die 10-Jahresfrist vor dem 01.04.2012 noch nicht verstrichen war. Hier wird die Steuer auf die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten angewendet.
Zum Beispiel, wenn eine Wohnung im Jahr 2017 für 90.000 Euro gekauft und vier Jahre später für 130.000 Euro verkauft wurde, beträgt der Veräußerungserlös 40.000 Euro. Von diesem Betrag ist die Immobilienertragsteuer zu berechnen.
- Altgrundstücke: Erfolgte die Grundstücksanschaffung bereits vor dem 01.04.2002, handelt es sich um ein Altgrundstück. Für Altgrundstücke erfolgt eine pauschale Ermittlung der Einkünfte. Die Anschaffungskosten werden mit 86% des Verkaufserlöses festgelegt.
Wenn beispielsweise ein im Jahr 2001 erworbenes Altgrundstück für 90.000 Euro verkauft wird, beträgt der maßgebliche Verkaufserlös 12.600 Euro.
Erfolgte nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung des Grundstücks in Bauland, betragen die fiktiven Anschaffungskosten 40% des Verkaufserlöses. Die restlichen 60% sind mit dem besonderen Steuersatz von 30% zu versteuern. Daraus resultiert eine effektive Steuerbelastung von 18% des Verkaufserlöses.
Höhe der Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer unterliegt einem Sondersteuersatz von 30%, anstelle des regulären Einkommensteuertarifs (siehe § 30a EStG).
Adaptierung der Anschaffungskosten
Bei Neugrundstücken können die Anschaffungskosten angepasst werden, um Aufwendungen für Herstellung und Instandhaltung steuermindernd zu berücksichtigen.
Dies umfasst beispielsweise Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen.
Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung wurde um EUR 180.000,00 erworben und für EUR 210.000,00 veräußert.
Es wurden die Fenster ausgetauscht, wofür Kosten von EUR 15.000,00 anfielen.
Der Veräußerungserlös beläuft sich auf EUR 15.000,00.
Befreiung von der Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer entfällt in folgenden Fällen:
- Erbschaft und Schenkung: Immobilienübertragungen durch Erbschaft oder Schenkung sind von dieser Steuer befreit.
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn der Verkäufer die Immobilie mindestens zwei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung oder für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat, unterliegen die Veräußerungserlöse nicht der Immobilienertragsteuer.
- Herstellerbefreiung: Die Herstellerbefreiung gilt für selbst hergestellte Gebäude. In diesem Zusammenhang besteht jedoch nicht die Notwendigkeit, dass das Gebäude eigenhändig errichtet wurde; es ist ausreichend, wenn das finanzielle Baurisiko getragen wurde. Sie steht nur dem Hersteller selbst zu und entfällt, wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahresfrist zur Einkünfteerzielung genutzt wurde.
Steuerschuldner und Fälligkeit
Die Verpflichtung zur Zahlung der Immobilienertragsteuer liegt beim Verkäufer, und die Zahlung muss bis spätestens zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Erhalt des Kaufpreises erfolgen.
Spezialfälle zur Immobilienertragsteuer
- Erbschaft und Verkauf: Bei Erbschaften ist es im Falle der Weiterveräußerung schwer möglich, einen Differenzbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten zu ermitteln, da die Erben selbst keinen Kaufpreis (Anschaffungskosten) entrichtet haben. Bei Erbschaften erfolgt die Besteuerung abhängig davon, ob das Grundstück vor oder nach dem 31.03.2002 erworben wurde. Lag der Erwerb vor diesem Zeitpunkt, werden 86% des Verkaufspreises als Anschaffungskosten betrachtet.
Für nach diesem Zeitraum erworbene Immobilien fallen 30% Immobilienertragsteuer auf den Verkaufserlös an.
- Errichtung eines neuen Gebäudes auf Altbestandsgrund: Besonderheiten gelten für Grundstücke, welche bis zum 31.03.2012 nicht steuerverfangen waren, aber auf diesen später ein Gebäude errichtet und vermietet wird. Der Wertanteil dieses neu errichteten Gebäudes wird als Neubestand gewertet, während das Grundstück selbst Altbestand bleibt.
- Verlust aus einer Grundstücksveräußerung: Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen können mit positiven Einkünften aus anderen Grundstücksveräußerungen desselben Jahres ausgeglichen werden.
Noch Fragen zur Immobilienertragsteuer?
Wenn Sie Fragen zu diesem Beitrag oder zu rechtlichen Themen rund um Immobilien, Bauen und Wohnen haben, können Sie sich gerne an die Rechtsanwaltskanzlei Strolz wenden. Wir stehen Ihnen für eine erste Einschätzung Ihrer Angelegenheit zur Verfügung und unterstützen Sie bei Bedarf bei der weiteren rechtlichen Klärung.