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Für erfolgreiche Immobiliengeschäfte spielen Makler in der Praxis häufig eine entscheidende Rolle, wobei sie als Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern oder Mietern und Vermietern fungieren und durch ihre Bemühungen zum Vertragsabschluss beitragen. Eine wesentliche Folge ihrer Tätigkeit ist der Provisionsanspruch, der sich oft aus spezifischen Vereinbarungen wie dem Alleinvermittlungsauftrag ergibt. Doch was passiert, wenn ein solcher Auftrag beendet wird? Besteht dann immer noch ein Anspruch auf Maklerprovision?
Das Wichtigste auf einen Blick
- Makler vermittelt Geschäfte zwischen Auftraggeber und Dritten auf Basis eines Maklervertrags.
- Alleinvermittlungsauftrag: Vereinbarung, bei der der Auftraggeber keine anderen Makler beauftragen darf und der Makler sich um die Vermittlung bemühen muss.
- Provisionsanspruch besteht, wenn das Geschäft durch verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande kommt.
- Verdienstliche Tätigkeit: mehr als bloße Namhaftmachung, adäquater Kausalzusammenhang zwischen Tätigkeit und Geschäftsabschluss.
- Beendigung des Alleinvermittlungsauftrags: Der Provisionsanspruch bleibt grundsätzlich bestehen, wenn die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den späteren Abschluss des Geschäfts war.
Allgemeines
Ein Makler vermittelt Geschäfte für einen Auftraggeber mit einem Dritten aufgrund einer privatrechtlichen Vereinbarung, dem sogenannten Maklervertrag (§ 1 MaklerG).
Ein Immobilienmakler agiert im Wesentlichen als Mittelsmann, dessen Hauptziel es ist, für seine Auftraggeber passende Geschäftspartner zu finden. Seine Aufgabe besteht also darin, potenzielle Vertragsparteien zusammenzubringen und zum Vertragsabschluss zu bewegen.
Ein besonderes Vertragsverhältnis stellt der Alleinvermittlungsauftrag dar. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und dem Makler, bei welcher sich der Auftraggeber verpflichtet, während der gesamten Laufzeit des Vertrags keine anderen Makler für die Vermittlung derselben Immobilie einzusetzen. Der Makler hingegen verpflichtet sich, alle zumutbaren Anstrengungen zu unternehmen, um einen erfolgreichen Abschluss zu erzielen. Von derartigen Vereinbarungen abgesehen, ist der Makler nämlich grundsätzlich nicht verpflichtet, sich um die Vermittlung zu bemühen.
Die Bezahlung für seine Dienste erfolgt in Form einer Maklerprovision, die meist erst bei erfolgreichem Abschluss des vermittelten Geschäfts fällig wird.
Ein Anspruch auf Provision für den Makler besteht, wenn das zu vermittelnde Geschäft aufgrund seiner verdienstlichen Tätigkeit mit einem Dritten zustande kommt.
Eine Tätigkeit wird als verdienstlich erachtet, wenn sie über die bloße Namhaftmachung eines Interessenten hinausgeht. Weiters muss nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Geschäfts ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Der Anspruch auf Maklerprovision entsteht, sobald das durch ihn vermittelte Geschäft rechtswirksam wird (§ 7 MaklerG). Der entscheidende Faktor für die Entstehung dieses Anspruchs ist der erfolgreiche Abschluss des Vertrages, der ohne die verdienstliche Tätigkeit des Maklers nicht zustande gekommen wäre.
Beendigung des Alleinvermittlungsauftrags: Anspruch auf Maklerprovision?
Wie beschrieben, besteht ein Anspruch des Maklers, wenn das Geschäft durch seine verdienstliche Tätigkeit zustande gekommen ist. Endet der Alleinvermittlungsauftrag beispielsweise durch den vereinbarten Zeitablauf oder eine einvernehmliche Beendigung, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers bestehen, sofern die Vermittlungstätigkeit des Maklers ursächlich für den späteren Abschluss des Geschäfts war. Das bedeutet, auch wenn der Vertrag nicht mehr aktiv ist, kann der Makler Anspruch auf Provision haben, wenn seine vorhergehenden Bemühungen letztlich zum Erfolg geführt haben.
Fazit zur Maklerprovision nach Beendigung des Alleinvermittlungsauftrags
Die Beendigung eines Alleinvermittlungsauftrags muss nicht zwangsläufig das Ende des Provisionsanspruchs des Maklers bedeuten. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den späteren Vertragsabschluss war. Im österreichischen Maklerrecht gilt: Der Provisionsanspruch bleibt bestehen, wenn die Bemühungen des Maklers trotz Beendigung des Vertrags zum Erfolg führen.
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