Versteckter Mangel: Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf gültig?
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Bezieht sich ein Gewährleistungsverzicht auch auf versteckte Mängel, welche bei der Besichtigung einer Wohnung nicht erkennbar sind? Der Oberste Gerichtshof kam in seiner jüngsten Entscheidung GZ 1 Ob 79/23h zu dem Schluss, dass Verkäufer einer Wohnung auch dann für „geheime“ Baumängel haften, wenn die Gewährleistung zwar ausgeschlossen, im Vertrag aber darauf hingewiesen wurde, dass der Käufer die Wohnung besichtigt hat und deren Zustand kennt.
Sachverhalt
Die Gültigkeit eines Gewährleistungsverzichts bei einem Wohnungskauf hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich ist es durchaus möglich, einen solchen Verzicht im Rahmen eines Wohnungskaufs zu vereinbaren. Allerdings ist die Sachlage im konkreten Fall entscheidend. Im vorliegenden Fall hatte der Käufer, der später Gewährleistungsansprüche stellen wollte, die Wohnung bereits besichtigt und war sich des Zustands der Wohnung bewusst. Zudem enthielt der Kaufvertrag eine spezifische Vereinbarung:
„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Der Verkäufer wies Gewährleistungsansprüche unter Berufung auf die getroffene Vereinbarung zurück. Während das Erstgericht dieser Argumentation zustimmte, gelangte das Berufungsgericht zu einer anderen Einschätzung. Es stellte fest, dass ein allgemeiner Gewährleistungsverzicht normalerweise auch versteckte Mängel umfasst. Allerdings sei die entsprechende Klausel im Vertrag so auszulegen, dass der Verkäufer für Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar waren, dennoch haftbar gemacht werden kann.
Entscheidung des Obersten Gerichtshofs
Der Oberste Gerichtshof hat diese Entscheidung bestätigt. Demnach sind Vertragsklauseln, die einen Gewährleistungsausschluss vorsehen, dahingehend zu interpretieren, dass sie lediglich solche Mängel umfassen, die dem Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung hätten auffallen müssen. Dies bedeutet, dass ein genereller Ausschluss der Gewährleistung, wenn er mit einer Klausel zur Besichtigung verknüpft ist, Ansprüchen auf Gewährleistung für Mängel, die bei einer sorgfältigen Besichtigung nicht zu erkennen waren, nicht zuwiderläuft. Folglich ist es möglich, Gewährleistungsansprüche für solche Mängel zu erheben.